Méthodologie Clarimmo

Clarimmo analyse des données publiques pour fournir un éclairage factuel sur un bien immobilier. Cette page détaille nos sources, nos calculs et nos limites.

1. Sources de données

Toutes les données utilisées proviennent de sources publiques françaises officielles. Aucune donnée propriétaire ou commerciale n'est utilisée. Chaque donnée est accompagnée d'un badge de provenance :

• Mesuré — donnée réelle issue d'une API publique officielle
• Estimé — donnée estimée par calcul statistique (formule documentée)
• Indisponible — donnée absente, catégorie exclue du score global

2. Score global (0-100)

Le score global est une moyenne pondérée de 8 catégories thématiques. Chaque catégorie évalue un aspect du bien sur une échelle de 0 à 100.

2.1 Catégories et pondérations

2.2 Gestion des données manquantes

Principe fondamental : aucune donnée n'est inventée. Si une catégorie manque de données pour produire un score fiable, elle est marquée Indisponible et exclue du score global. Son poids est redistribué proportionnellement aux catégories disponibles.

Exemple : si "Urbanisme" (10%) est indisponible et "Dynamique quartier" (15%) aussi, le score global est calculé sur les 6 catégories restantes, dont les poids sont normalisés pour totaliser 100%.

2.3 Confiance et provenance

Confiance : un indice de confiance (0-100%) accompagne le score et reflète la quantité et qualité des données disponibles. La confiance ne dégrade pas le score — elle le contextualise.

Provenance : chaque facteur individuel est étiqueté "Mesuré" (donnée réelle d'API) ou "Estimé" (calcul statistique). Les données estimées sont signalées dans le rapport.

3. Modules stratégiques

3.1 Synthèse d'analyse

Agrège tous les scores en un profil de risque : Profil favorable,À approfondir, Vigilance requise ouRisques significatifs.

• Le profil est déterminé par le score global, le nombre de vigilances critiques et le nombre de forces.
• "Profil favorable" ≠ "Achetez" — des facteurs non analysés peuvent changer la donne.
• "Risques significatifs" ≠ "N'achetez pas" — le prix peut compenser les risques.

3.2 Écart prix affiché / prix signé

Estimation de l'écart moyen entre le prix demandé et le prix de vente effectif dans le secteur.

• Base : 4.9% (moyenne nationale FNAIM, 2023)
• Ajusté par 5 facteurs : volume DVF, évolution des prix, vacance (INSEE), liquidité, tension marché
• Fourchette dynamique : s'élargit quand les données sont insuffisantes (formule : ±(2 + (100-fiabilité) × 0.04)%)
• Bornes : 1% à 15% (extrêmes observés en France)

Cet écart est statistique. L'écart réel dépend de l'état du bien, de la motivation du vendeur et d'autres facteurs non modélisables.

3.3 Exposition aux risques

Évalue qualitativement l'exposition aux risques naturels et technologiques répertoriés par Géorisques.

• Score = 100 - somme des pénalités (chaque risque a une pénalité calibrée)
• Pénalités par risque : inondation (8-30), argile (8-15), séisme (5-12), Seveso (5-15), radon (5), mouvements terrain (5-12), pollution (8)
• Important : ce module ne fournit PAS d'estimation de surcoût d'assurance en euros. Les primes dépendent de facteurs individuels non modélisables. Seul un devis d'assureur fait foi.

3.4 Potentiel de revente

Score pondéré évaluant la facilité de revente à moyen terme.

• 5 composantes : liquidité (30%), attractivité (25%), dynamique prix (20%), démographie (15%), accessibilité (10%)
• Innovation : les composantes sans données sont exclues et les poids redistribués (pas de valeur par défaut à 50)
• Le délai de revente est indicatif, basé sur les ordres de grandeur observés par les notaires
• La "tendance" est basée sur les données récentes, pas une prédiction

3.5 Projection financière

Estimation indicative des coûts de détention et projection sur 3 scénarios.

3 scénarios de projection :

• Pessimiste : tendance DVF atténuée - 2%/an
• Central : tendance DVF atténuée de 40% (mean reversion), bornée [-3%, +5%]
• Optimiste : tendance DVF atténuée + 2%/an

3.6 Finance Indirecte

Quatre piliers d'analyse financière indirecte : demande structurelle, pression locative, liquidité relative, risque de décote.

4. Limites connues

• Données DVF : décalage de ~6 mois, ne couvre pas les ventes privées sans notaire
• Données INSEE : basées sur le recensement (décalage N-2 à N-3). Les revenus utilisent l'API Filosofi quand disponible ; sinon, estimation départementale déterministe (signalée par badge "Estimé")
• DPE : basé sur les DPE dans un rayon de 500m-1km. La classe médiane peut ne pas refléter le DPE individuel du bien
• PLU : dépend de la numérisation de la commune au Géoportail de l'Urbanisme. Si la commune n'est pas numérisée, la catégorie Urbanisme est marquée Indisponible
• Bruit : estimation OpenStreetMap (proximité des routes/voies ferrées), pas de mesure réelle. Signalé par badge "Estimé"
• Emploi : tente l'API INSEE (recensement communal) ; en fallback, utilise des données statiques trimestrielles par zone d'emploi (signalé par badge "Estimé")
• Précision géographique : les données sont souvent à l'échelle communale ou IRIS, pas au niveau de la rue
• Facteurs non modélisés : état du bien, travaux, vue, étage, copropriété spécifique, voisinage immédiat
• Projections : basées sur des tendances passées qui ne préjugent pas de l'avenir
• Constantes : les taux moyens (taxe foncière, assurance, etc.) varient significativement d'une commune et d'un bien à l'autre

5. Ce que Clarimmo ne fait PAS

• Clarimmo ne fournit pas de conseil en investissement
• Clarimmo ne fait pas d'estimation de prix immobilier
• Clarimmo ne remplace pas un diagnostic professionnel (DPE, amiante, plomb, etc.)
• Clarimmo ne garantit pas l'exactitude des données sources (qui peuvent contenir des erreurs)
• Clarimmo ne prédit pas l'évolution future du marché immobilier

6. Vérifiez par vous-même

Chaque rapport Clarimmo inclut un module "Vérifiez par vous-même" avec des liens directs vers les sources publiques. Nous vous encourageons à consulter directement :

• Géorisques — Connaître les risques près de chez moi
• DVF — Explorer les transactions immobilières
• INSEE — Dossier complet de votre commune
• ADEME — Diagnostics de Performance Énergétique
• Géoportail de l'Urbanisme — Consulter le PLU
• INSEE — Taux de chômage localisés